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2022年03月

全国政协委员、香江控股董事长翟美卿:建议适度超前开展新型基础设施建设

础设施建设在疫情冲击下呈现逆势增长的喜人局面,但由于新基建投融资规模差异化、主体多元化、运营市场化等特点,导致新基建投融资面临“谁来投”“怎样投”“钱哪来”等问题。她建议,加强对“新基建”的统筹规划,以市场需求为导向,根据区域特色和承接能力,有序开展新型基础设施建设,提高投资的精准性和有效性,为广大人民群众提供用得上、用得起、用得好的基础设施服务。新基建投融资面临不少问题2021年9月,国务院常务会议审议通过“十四五”新型基础设施建设规划,提出科学布局和推进建设以信息网络为基础、技术创新为驱动的新型基础设施。同时,工信部等8部门共同印发了《物联网新型基础设施建设三年行动计划(2021-2023年)》。加快推进新型基础设施建设,不仅能促进短期经济增长、提振社会信心,而且能有力推动经济转型升级、促进高质量发展。翟美卿认为,目前新基建投融资面临“谁来投”“怎样投”“钱哪来”等不少问题。一是新型基础设施建设具有较大技术迭代风险。新型基础设施所依赖的5G等新一代信息技术更新速度快、迭代周期短,新型基础设施投资不确定性风险较大,影响社会资本进入新型基础设施建设的积极性。二是传统投资主体投资新型基础设施面临限制。特别是近年来随着国家对政府隐性债务和非标融资的监管力度不断加大,各级政府对新型基础设施建设的增量投资受限。三是新型基础设施建设的盈利模式存在不确定性。不少行业、企业信息化程度和设备联网率较低,“信息孤岛”状态尚未完全打破,面临数据共享、商业合作等壁垒,社会化资本受资金、技术和人才制约,对新型基础设施应用的参与度不高,限制了新型基础设施的有效市场规模。结合上述分析,翟美卿建议,加强对“新基建”的统筹规划,以市场需求为导向,根据区域特色和承接能力,有序开展新型基础设施建设,提高投资的精准性和有效性,为广大人民群众提供用得上、用得起、用得好的基础设施服务。加强对新基建的统筹规划“坚持全局化、系统化、市场化思维,开展科学规划、统筹布局,以‘软硬兼施’‘虚实共管’思路,推进大网络、大数据、大平台、大产业发展。”翟美卿提出,首先要统筹布局集约开展新型基础设施建设。一方面,加快实体物理空间“硬设施”建设,推动政府机关、公共场所、市政设施、住宅小区和商务楼宇资源开放,推动5G基站等公共设施共建共享共用;另一方面,强化虚拟网络空间管理,提升数据治理能力,补齐“软资产”(数据治理的体系和能力)治理短板。其次,突出需求牵引,适度超前开展新型基础设施建设。坚持需求导向、问题导向和目标导向,从解决后疫情时代地方经济社会发展的最迫切问题入手,以政府、企业和公众需求为驱动,科学开展项目需求分析与测算,避免盲目建设、重复建设和铺张浪费。同时,翟美卿建议注重特色挖掘,打造因地制宜的新型基础设施工程。我国幅员辽阔,对于新型基础设施建设需求紧迫程度不一,应结合各地条件与发展阶段,理性有序地开展新型基础设施建设。“如东部沿海经济发达地区,应注重高新技术赋能和应用场景创新,加快经济社会数字化转型。中西部特别是欠发达地区,应在补齐传统基础设施短板的基础上,聚焦民生领域和产业发展需求,加快网络基础设施建设。”最后,翟美卿表示,建议创新投资方式,多渠道拓展新型基础设施建设资金。发挥政府资金对投资的引导带动作用,充分利用市场手段、发挥市场力量,拓宽资金来源、创新投融资方式,有效调动社会资本参与积极性,加快构建政府引导、企业主导、市场运作的新型基础设施投融资模式。

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2022年01月

地产股再现普涨潮 业内:配置地产板块或迎来最佳时期

,融创中国、中国奥园和雅居乐集团涨幅超过10%,禹洲集团、旭辉控股集团、富力集团、龙光集团涨幅超过5%,祥生控股股集团、时代中国控股、中骏集团控股、宝龙地产、合景泰富、领地控股涨幅超过4%。今日A股部分地产股表现多重利好支持基本面改善今日地产股的普涨,或与近期多重利好消息有关。今日盘中曾有消息称,保利、华侨城、招商蛇口等9家央国企被要求通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家房企提供流动性支持,而消息中涉及的房企股价均在今日出现上涨。此外,近日有消息传出,优质房企针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。更早之前的2021年12月20日,央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,同样提到房地产企业的并购。去年12月末,央行金融市场司司长邹澜曾表示,房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。今日H股部分地产股表现华泰证券认为,此次民营房企违约潮将促使房地产融资政策从全面限制转向结构性鼓励,以并购融资为代表的新渠道或将打破持续近5年的融资穹顶。“2021年房企销售业绩依然坚挺,百强房企全年累计销售业绩同比仅降低3.5%。百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时,规模增速也呈现一定的分化,行业竞争进一步加剧。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,上述利好消息,一方面可使房企通过兼并收购来更好地实现项目扩展;另一方面,一些问题房企的项目可以更好地得到去化,也有助于企业回笼资金。来自克而瑞的数据显示,2021年TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元,同比增幅达19.8%,较2019年增长42%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升9.2%和2.5%,实现规模稳定提升。配置地产板块迎最佳时期?“行业政策已经见底,在‘良性循环’的指引下,信贷环境的持续改善将对市场成交带来利好。”某头部房企IR告诉《每日经济新闻》记者,地产股相对较低的估值水平或使其具有阶段性的相对收益,可进行阶段性配置带动市场底部修复,目前或是配置地产板块的最佳时期。中信建投认为,由于去年上半年房地产市场增长高基数,今年上半年从数据层面依旧不乐观,预计今年3月开始的“小阳春”销售可能获得边际改善。因此,2021年四季度至2022年一季度基本面数据大概率继续下行,而政策暖意也会较为明显,这段时期是配置地产板块的最佳时期。“近半年来,房地产股一直表现不佳,虽然期间也偶尔出现部分地产股大涨的情况,但在大涨后马上又被‘打回原形’。” 张波告诉记者,如今这波地产股上涨行情,对于一些机构投资者和部分散户来说,资金买入相对安全,可能是一个相对低成本的时点。“去年底以来,不少城市的房贷环境持续改善,房贷利率下降,放款周期缩短。在土地市场,第三批集中供地普遍放宽出让规则,降低拿地门槛,有利于房企拿地。同时,去年12月以来地方性调整政策密集出台,可以期待今年一季度各地稳住房地产市场需求的政策空间会变得更大。”对于今年的地产板块行情,张波表示,“今年是房地产新周期的起点,特点为波动减小、时间拉长、城市分化。销售恢复需要时间,预计二季度企稳。竣工修复具备确定性和持续性,但强度可能弱于去年。今年上半年房企信贷发放会逐步加强。”

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2021年12月

住建部原副部长宋春华:我国城乡建设新格局下,城市更新大有可为

单的房地产开发,是新形态下的一种发展方式。”城市更新是提高城市群质量的重要途径宋春华指出,2020年我国城镇化率达到64%,已接近70%拐点。“这是对于城市大发展态势的定位,即我国处在高速城镇化的中后期。”2006年,“十一五”规划纲要首次提出“把城市群作为推进城镇化的主体形态”,如今城市群的“主体形态”地位逐渐明确、作用日益突显。此后,党的十八大、十九大报告和《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》规划也多次提及城市群问题。“十四五”规划更加明确指出,要以城市群、都市圈为依托,促进大中小城市和小城镇协调联动,特色发展。“所谓城市群不是一群城市。”宋春华说,城市群应具备几个基本特征,要有优越的区位和良好的自然条件,要有一个或几个核心城市,要有准确的产业体系和产业协作,要有发达的基础设施、便捷的交通和通讯网络,要有统筹协调的治理机制和规划引导,要有比较大的人口量和经济集聚以及文化影响力。据宋春华介绍,我国城镇化发展有两个拐点:一个拐点是1999年城镇化率超过30%后,进入高速发展阶段;第二个拐点是城镇化率达到70%,超过70%后城镇化率曲线会走向平稳,不会再有此前那么高的速度。“在城市化快速发展的中后期,城镇化率在第二个拐点70%前后,城市群是当前我国新型城镇化主体形态,实施城市更新是提高城市群城市质量的重要途径。”宋春华提出,城镇化率接近70%时各个国家都要转型,从增量型转向存量型,即从原来大规模增量型外延式发展为主,转向存量提质和增量结构调整并重的发展方式,实施城市更新行动。城市更新是减碳工程,不能大拆大建城市的生命就是一个不断新陈代谢、更新发展的过程。“城市更新涉及物质硬件迭代、人文要素创新、服务供给升级、运维方式转型、治理精度提升等,新格局背景下对城市更新的内涵应有全面认识。”宋春华认为,城市更新是发展工程,是民生工程,是减碳工程,也是文化工程。今年8月,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,提出严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁,确保住房租赁市场供需平稳。同时,强调保留利用既有建筑,保持老城格局尺度,延续城市特色风貌。宋春华认为,城市更新要让城市得以更充分地发展,着眼于系统治理“城市病”,通过生态修复和功能完善,保护好历史文化,塑造特色风貌,建设适应现代生活的完整社区,使城市更宜居、更具韧性、更可持续。城市更新是民生工程,要着力解决发展不平衡问题,重点是改造提升“三老一村”存量片区功能,对老旧建筑应尽量加以保护、改造、利用,杜绝大拆大建。宋春华表示,财神争霸以前的社区是不完整的,也有很多短板,要让财神争霸的城市更宜居、更有韧性、更可持续,实现更充分的发展。城市宜居性建设方面,宋春华提出,要满足群众对人居环境及工作、生活、休闲条件的更高要求。一类是首先要保证基本配套设施,包括水、电、气、路、网等;二类是提升基础设施,即加装电梯、公共活动设施、停车、物业用房等;三类是完善公共服务设施,有养老、托幼、食堂、文化等设施。因地制宜对住宅建筑的户型、功能布局、成套化设备、适老化设施等进行调整、完善和配套,更好地满足人们的现代居住要求。“城市更新是减碳工程,必须不能大拆大建”,宋春华再次强调,包括一些老建筑,拆了太可惜了。他提出,要对老旧建筑实施节能改造,提高围护结构及门窗的保温隔热性能,降低能源消耗;对供热系统更新改造,改造燃煤锅炉,使用清洁能源,实行集中供热,提高供热效率和质量;淘汰更新落后部品,使用节水节能设备。“还要推广绿色建材。在建筑业、房地产业发展全过程中,建材是大头,尤其是水泥和玻璃,财神争霸应该生产低碳、环保、可回收的建筑材料,实现建材生产的低碳化。”住建部此前曾发文,各地在城市更新改造中,要加强历史文化保护,坚决制止破坏行为。各地要加快推进历史文化街区划定和历史建筑确定专项工作,按照应划尽划、应保尽保原则,及时查漏补缺,确保具有保护价值的城市片区和建筑及时认定公布。宋春华表示,城市更新必须强化历史文化保护,挖掘当地文化,传承文脉,对城市文化资源进行创造性开发与转化,塑造特色风貌,彰显城市文化精神,形成城市居民的文化归属感与认同感。通过城市更新开辟更多公共空间,植入公共艺术,形成新的记忆场所和活力空间,让公共艺术空间成为免预约的全天候美术馆、青少年美育的第一课堂,使广大受众与之互动、产生共鸣,享受沉浸式艺术体验。“城乡建设已转入高质量发展新阶段,对其发展预期财神争霸充满自信和期待,因为财神争霸有显著的制度优势,经济长期向好,社会稳定和谐,城市硬件已具有较好基础,管理水平也在逐步提高。财神争霸必须保持战略定力,善于认识和把握城市发展规律,做好顶层设计,坚持底线思维,主动应对挑战,把自己的事情办好,不断开创城乡建设新局面。”“城市更新大有可为。”宋春华说。

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2021年11月

银行和发债渠道松动 合理的资金需求正得到满足

集合信托成立规模大幅下滑后,11月份以来环比有所回升。11月26日,21世纪经济报道记者采访多家信托公司人士获悉,目前监管部门针对房地产信托的余额管控并未放松。11月25日,中信期货宏观研究团队发布研究报告称,从全国范围来看,房企融资放松是从偏紧回归中性,并非大幅放水。在房住不炒的大背景下,预计全国房企仍持谨慎态度,未来半年房地产投资增速大概率还会有所回落,但不会大幅下降。前三季度房企融资渠道全面收紧“开始的时候,我很庆幸,头部房企的雷财神争霸都没踩到,可没过多久我也担心起来,保不准下一个倒下的就是财神争霸的交易对手,因为市场预期变了,整个房企的融资环境都受到了影响。”11月26日,华东某信托公司一位从业人员向21世纪经济报道记者感叹道。同日,某头部信托公司副总向记者表示,现在银保监会对信托的要求是整体必须压降,并未有松动迹象。有信托公司人士则称,目前房企风险事件频发,高信用的房企可通过发债或者银行渠道拿到低成本资金,而信用较差的房企,即使公司有额度也不敢放。上述感言亦是今年房企形势的真实写照。11月14日,国家金融与发展实验室(NIFD)发布的房地产金融三季度报告指出,随着房企“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融审慎制度的建立和实施,商业银行对新增开发贷的发放更为审慎,房地产开发贷款呈现出了显著收紧信号。从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看,截至2021年第三季度末,房地产开发贷款余额为12.16万亿元,同比增速仅为0.02%;开发贷余额增速已经连续12个季度下降,存量余额连续两个季度负增长。监管亦同步扼住了表外输血房企的信托融资渠道。2019年下半年,银保监会开始督导信托公司制定房地产信托和通道业务压降计划,明确相应时间安排和压降任务,进行余额管控,此后加码对融资类业务进行指标化管理,多措并举防范金融同业及市场资金借道信托违规输血房企。从信托业协会数据来看,房地产信托余额规模从2019年第三季度开始,连续八个季度下降。截至2021年第二季度末,房地产信托余额为2.08万亿元,与2020年末相比,余额压降了2008.11 亿元。中国信登登记数据亦显示,2021年9月份新增的信托规模中,投向房地产行业规模为389.49亿元,较近12个月均值下降44.79%,较今年1月末下降79.08%。与此同时,房企境内外信用债发行规模均在下滑。上述报告显示,2021年前三季度,境内信用债(不包括资产证券化产品)发行总额是4600.39亿元,同比下降7.87%;境外债发行规模为400.78亿美元(约为2594.28亿元人民币),同比下降24.75%,下降幅度较大。截至2021年第三季度末,房企境内信用债待还余额为1.92万亿元,其中,三年内到期债券余额为1.16万亿元;内地房企境外债存量余额为2024.29亿美元(约为1.31万亿元人民币)。NIFD房地产金融研究团队指出,对于部分杠杆率较高的房企,其新增的境内信用债规模并不足以覆盖其到期债券的偿付规模,发生债券违约的风险大幅增加。至此,受全面收紧的房地产金融政策影响,2021年前三季度,多家大型房企爆发流动性风险。其中,重庆协信、天房集团、华夏幸福(包括子公司九通基业投资)、泰禾集团、泛海控股、新华联、四川蓝光、正源地产等8家债券发行主体的境内信用发生债违约,违约规模(违约日债券余额)达到672.23亿元,房企债务违约已经成为债市违约的主力;某房企大规模的商票违约兑付;建业地产因流动性风险向地方政府寻求支持和帮助。近期,阳光 100、花样年、新力控股、当代置业等多家大型房企的境外债也发生了违约。金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降导致的信贷收缩行为亦引起了监管的关注。9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。“合理的资金需求正在得到满足”10月15日,央行金融市场司司长邹澜在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上亦透露了召开上述座谈会的原因。他表示,近期,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。此外,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。“针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会。”邹澜说道。紧接着,在10月20日的2021年金融街论坛年会上,国务院副总理刘 鹤指出,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同时,央行副行长潘功胜亦在该论坛上表示,近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动,这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。“在金融管理部门的预期引导下,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。”从市场面上来看,10月份银行的个人按揭贷款发放开始提速。此前,某银行深圳分行个贷部总经理向21世纪经济报道记者表示,其行内原本积压的个贷审批在10月份缓解了很多,“应该是积极落实政策的效果”。进入11月份后,房企直接融资层面迎来利好。11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,21世纪经济报道记者核实到,包括招商蛇口、保利、碧桂园、龙湖、旭辉、美的等房企参加了座谈会,多家公司均申请了在银行间市场发债融资。根据中指研究院监测,截至2021年11月23日,11月房地产企业信用债发行明显提速,发行规模已达425.4亿元,发行量是上月的227.2%。中指研究院企业事业部研究副总监陈星指出,本月境内房企信用债发行人仍以央企及地方国企为主,仅金地一家为混合所有制企业,民企等待边际放松仍需时日。此外,本月仅有港龙中国一家成功发行1.58亿美元债,房企连续暴雷、评级机构下调信评级别等因素导致海外融资渠道基本关闭。“随着近期房地产监管政策释放一定暖意,地产融资环境边际好转。”中诚信国际在11月23日发布的策略周报中称,但目前银行间市场以高信用等级国有房企发债为主,金融机构对于民营地产主体仍有所规避,短期民营地产融资压力仍然较大。监管部门在对房地产贷款相关表述上亦出现了变化。11月10日,央行披露10月份社融规模数据报告时,首次发布了单月个人住房贷款统计数据。紧接着,有数家权威媒体从金融管理部门和多家银行了解到,10月份房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元,其中房地产开发贷款环比多增500多亿,个人住房贷款环比多增超千亿。“金融机构对房地产行业的融资行为明显改善,预计11月份仍将保持环比增长态势。”“房地产合理贷款需求得到满足。”11月19日,中国银保监会新闻发言人答记者问时提到,10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。综合来看,即便近期监管在多个场合为房企融资发声,但同步强调的依旧是:牢牢坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、 稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性, 实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。上述反复强调的话亦被写在《2021年第三季度中国货币政策执行报告》的下一阶段主要政策思路中。

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2021年11月

国务院发布关于支持北京城市副中心高质量发展的意见

人口转移的作用全面显现,形成现代化城市管理和社会治理体系、现代化经济体系,“城市副中心质量”体系完善成熟,与周边地区一体化高质量发展取得显著成效。(中国政府网)

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2021年10月

发展保障性租赁住房,五个关键问题

流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。”今年7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。7月25日,财政部、税务总局和住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》,明确了进一步支持住房租赁市场发展的税收优惠政策。我省积极响应党中央和国务院的部署,大力推进保障性租赁住房建设,各项工作均走在全国前列:我省住建部门已制定《广东省住房发展“十四五”规划》、《广东省发展保障性租赁住房三年行动计划(2021—2023年)》、《广东省发展保障性租赁住房试点工作方案》等文件,并计划“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房74.05万套/间。试点城市充分发挥主体责任,广州、深圳、珠海、佛山、东莞等城市均在研究出台配套政策并积极推进筹集建设保障性租赁住房工作。加快发展保障性租赁住房是一项新任务,在落实党中央和国务院相关部署过程中还面临一定的困难,需要进一步寻找对策。二、落实发展保障性租赁住房面临的主要困难(一)覆盖对象标准尚未明确。落实发展保障性租赁住房,首先要明确覆盖对象。《意见》指出,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,具体标准由城市人民政府确定。目前,各城市在明确保障性租赁住房覆盖对象方面存在一定的困难。珠海市已率先出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》,省外城市如成都等也出台了类似文件,但均未明确保障性租赁住房的覆盖对象。尚未明确覆盖对象的主要原因是目前各地政府统筹在建在管公共租赁房、人才住房等,要完全避免保障性租赁住房与之重复交叉有一定的困难。如果不明确覆盖对象,就无法实现供需匹配和建设目标。(二)租金标准制定存在一定困难。《意见》要求,保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。在已出台落实文件的部分城市,保障性租赁住房租金标准为市场租金的90%。从国际上来看,保障性住房的租金制定原则是基于收入水平,一般参考人均可支配收入而不是市场租金水平。如果按照市场租金90%这一标准,保障性租赁住房的保障功能比较弱,无法吸引新市民和青年人。如果租金标准定的过低,又会影响市场主体参与保障性租赁住房开发建设及运营管理的积极性。所以,合理制定保障性租赁住房租金标准比较难。(三)相关试点工作的经验总结和推广尚不够。《意见》提出主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房的思路。国土资源部、住房城乡建设部2017年出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。其中,我省广州、佛山、肇庆等三个城市入选试点。广州共有6个项目纳入第一批试点,但进展较为缓慢,目前尚未竣工。“工改租”难度较大,今年8月,广州继园东“工改租”项目将竣工并对外出租。这个项目是省内首个有合规“出生证”的非住改租赁改造项目。深圳推动企事业单位利用自有闲置土地建设保障性住房,并取得一定进展。总体来看,我省在拓宽保障性租赁住房供给渠道已开展试点并取得一定的成绩。下一步需要尽快总结试点经验和存在的问题,推动配套政策法规的修订,进一步拓宽保障性租赁住房供给渠道,加快供给。(四)各城市在财政支持方面尚未启动。目前,国家已出台针对含保障性租赁住房在内的住房租赁减税政策,同时中央财政将在三年投入402亿支持住房租赁市场发展。通过财政政策支持市场主体积极参与保障性租赁住房建设和运营,是地方政府可动用的核心手段。目前,我省通过贷款担保、贴息等财政补贴措施支持市场主体的做法尚未启动。(五)缺乏专业化规模化的建设、租赁和运营管理机构。建设、租赁和运营管理保障性租赁住房是一项长期工作,需要专业机构参与。保障性租赁住房主要服务于新市民和青年人,这一群体年龄轻,思维活跃,对居住品质要求较高。因此,他们对保障性租赁住房的建设和运营服务水平都会提出较高的要求。目前,在住房租赁领域尚未形成专业化规模化的机构,在相关建设和管理方面缺乏经验和品牌。三、对策建议针对上述问题,建议我省推进以下工作:(一)尽快推动各城市制定本市保障性租赁住房覆盖对象的标准。在省住建部门的统筹下,组织各城市对“新市民、青年人”群体进行深入研究和清晰界定。建议保障性租赁住房与公租房、人才房形成错位,尽量向非户籍人口、新就业人口和从事邮政、快递、环卫、公交等基本公共服务人口倾斜。(二)制定保障性租赁住房租金标准指导意见。建议省住建部门与五个试点城市,以城市人均可支配收入作为基础,同时参考周边住房的市场租金水平,制定相应的租金标准。(三)尽快总结和推广试点工作经验,拓宽保障性租赁住房来源。建议组织研究广州继园东“工改租”项目,推进“工改租”项目的机制体制创新和推广部署。建议组织研究广州在利用集体建设用地建设租赁住房方面试点经验,并与集体建设用地建设租赁性保障房工作衔接。建议组织研究深圳在企事业单位利用自有闲置土地建设保障性住房方面的经验。考虑到广深等城市土地资源有限,建议在省级层面协调推动跨城供地建设保障性租赁住房,提供更广阔的住房来源。(四)推动各城市出台支持保障性租赁住房的财政支持措施。为改变目前以政府、国有企业为主的单一保障性住房供给格局,建议在中央财政支持的基础上推动各城市加大地方财政支持力度,形成多方参与的新局面。重点对从事租赁住房开发的企业,给予一定比例的贷款贴息或者提供政府担保低息贷款,降低开发和运营成本,提高企业参与租赁住房开发建设和运营管理的积极性。(五)加快培育专业化规模化的建设、租赁和运营管理机构。把企业参与保障性租赁住房建设情况作为参与土地拍卖、城市更新的前置条件,引导大型房地产企业积极投资建设保障性租赁住房。组建以主管部门、行业领军企业、行业专家等构成的保障性租赁住房交易平台指导委员会,开展行业指导、规范等工作。鼓励所有权和运营管理权分离,支持具备较好运营管理水平的专业机构服务保障性租赁住房。定期对保障性租赁住房运营管理机构进行第三方测评,督促其提高服务质量。

03

2021年10月

大转折!房贷政策最紧时期要过去?多地房贷利率下调

但是在局部地区,银行和市场博弈的反转信号在出现。据无忧找房平台调研统计,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。广州方面,目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降,其中光大银行的首套房利率下降至5.60%,下降了40BP;广州银行的首套房利率已经降到5.45%,二套房利率降至5.65%。从数据上也可以看到,下调房贷利率在银行间的分歧仍然存在,有银行9月份对房贷利率有小幅上提。佛山方面,也有银行房贷利率出现下调。8家当地的主流银行中,建设银行、农业银行的房贷利率有所下调,农业银行的首套和二套房下降较多,均为20BP。不过,主流银行中有3家银行的房贷利率保持不变,2家银行有所上调。这一现象足以令刚需购房者们感到惊喜。要知道,今年前8个月,广州多家银行对房贷利率进行了5次提价,令广州毫无悬念地成了一线城市中贷款利率最高的城市。银行放款速度加快除了房贷利率出现松动的势头,另一个好消息是,有客户表示,排队等款的时间缩短了。“最近有银行针对买一手房的客户放款在加快,两个月就放款了。”一位房地产中介人士对记者表示,这个现象发生在广州。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,无论新房还是二手房,目前贷款一律收紧,很多银行二手房贷款甚至停了,造成“卖一买一”改善型需求释放受阻,楼市交易量快速下行,导致二手房价下跌,市场可能明显或大幅波动。这样的金融政策,违背了防止“误伤”刚需群体,违背了金融资源促进共同富裕,也违背了楼市政策防止“一刀切”的基本要求。可能造成市场明显下行,不利于“三稳”。对于未来房贷政策预判,他表示,楼市问题的解决,要寄望于中长期,不是毕其功于一役。保持楼市稳定,支持合理需求,必然要金融资源跟上。因此,央行提出“维护住房消费者的合法权益”,意味着对首套房购置、“卖一买一”改善型需求,未来的信贷投放会增加,并缩短放贷周期,利率再上升的概率不大了。“目前,广州房贷按揭利率已经开始下行,这就是一个信号。因此,对于热点城市来说,四季度下跌的幅度可能会收窄放缓。”李宇嘉说。政策暖风频吹节前,中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会在北京召开。会议在对国内外经济金融形势和货币政策表态方面并无明显变化,但指出,要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”货币政策委员会上对房地产市场的提法,被认为是提振房地产行业的重要信号。9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议由人民银行行长易纲主持,人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席,住房城乡建设部、证监会相关部门负责人及全国24家主要银行负责人参加会议。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“维护住房消费者合法权益”,含义包括两种:一是正常的购房合同签约后,信贷应及时跟进。这种情况近期非常明显,各地信贷政策收紧后,一些在途交易合同面临影响,信贷审批不及时,导致合法购房权益受损害,这和贷款额度过紧有关。二是鉴于近期房企债务问题较多,楼盘有烂尾可能,要保障住房及时交付,否则一边偿还贷款,一边又承受烂尾风险,对于购房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及时竣工和交付,保障按揭贷款购房者的合法权益。李宇嘉表示,应该正确理解房地产金融调控。2019年12月,央行行长易纲强调,“对房地产融资逆周期调节”,这有助于财神争霸理解“三道红线”、“贷款集中度”管理等制度,但这些房地产金融调控并不等于收紧地产金融,而是追求动态平稳,在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧,回落和优化时政策也会改善。李宇嘉认为当前环境地产金融进一步收紧的调节空间已经不具备。

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2021年09月

住房租赁市场应在规范中发展

。虽然是与他人合租,共用厨卫,但有独立居室,电子门锁,每周还会有专人来打扫卫生。  但不安全感仍在。比如,随意涨价,二房东卷款跑路,以及花样繁多的租金贷陷阱等。新市民和年轻人是住房租赁市场的主体,但支付能力低,没有议价权,需要加强保护。  主管部门这些年对住房租赁市场是高度重视的,出台了一系列的规范性文件。4月26日发布的《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,则是专门对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范。  我个人分析,这个文件主要是解决住房租赁资金的安全监管问题。背景应该就是类似蛋壳、青客等多起长租公寓机构爆雷事件引发了社会强烈关注。  单次收取租金的周期原则上不超过3个月;支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。——这两条规定,是防止某些运营机构拿到融资后,为了抢占市场份额,“高进低出”,随后又利用收取的租金设立资金池继续扩张。但“高进低出”的本质就如同庞氏骗局,是不可持续的。  开展住房租赁资金监管;企业不得利用承租人信用套取租金贷,不得诱导承租人使用租金贷。——二手房买卖经过多年才纳入资金监管,现在住房租赁纳入资金监管正当其时。租金贷既是极少数运营机构赖以扩张的倚仗,又是后来燃爆危机的火药,管理失序导致多方利益受损,银行、房东、租客没有一个赢家。  一个文件不可能解决所有问题,而是有针对性地解决某一类问题。上述文件为何选择轻资产住房租赁企业?  据住建部有关负责人介绍,住房租赁企业按照投入和持有周期分为三类:重资产企业指依靠新建方式建设租赁住房并长期持有的企业;中资产企业是按一定比例投入,通过整栋商改租、工改租等方式持有房源10-15年的企业;轻资产企业则主要是收取个人房源经过改造后或直接转租,賺取租金差价,持有周期为3到5年。  从现实来看,住房租赁重资产企业和中资产企业,需要投入的金额较大,建设和经营的半径、周期都比较长,整个过程基本已纳入相关部门的监管范畴。而轻资产企业的房源分散,单体投入较小,平时多运用科技手段进行管理,很容易逃脱监管。近两年发展最快、爆发危机最多的也恰恰是轻资产企业,所以加强对这个领域的监管是非常必要的。  必须强调的是,作为房地产市场重要内容的住房租赁市场,一方面要规范、整治,一方面也要鼓励发展,规范是为了更健康地发展。  2016年以来,与新一轮房地产调控相伴随,中央也发布了一系列加快发展住房租赁市场的政策措施。由于过去更多是分散的个体租赁为主,国家特别提出鼓励机构型租赁企业发展。长租公寓的快速增长,就是近几年的现象。  房价的持续上涨,令大城市的住房问题更显突出。新市民和年轻人,买不起房,只有租房住。包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展,给这个群体带来了更多的房源更多的选择。长租公寓频频爆雷,没有赢家,也不利于住房租赁市场的长远发展。  财神争霸看到,这些运营机构除了高进低出盲目扩大规模的经营模式本身存在的弊端,另一个重要问题在于成本太高,尤其是融资成本过高,导致盈利艰难。这个问题由来已久,实践中尚未找到很好的解决办法。  这方面我个人有四个建议:一是,对信用较高、经营规范的住房租赁机构,银行对其应适用较低的利率。银行住房租赁贷款不纳入房地产贷款两道红线管理,就是为了鼓励发展住房租赁金融。二是,应尽快扩大住房租赁REITs规模,时机已经成熟。三是,提倡险资进入住房租赁市场。四是,给予一定的税收优惠。  去年12月召开的中央经济工作会议,对发展住房租赁市场提出了具体而明确的要求:规范发展长租房市场;单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房;降低租赁住房税费负担等。如果全都落实到位,住房租赁市场将迎来规模空前的健康发展。  举两个例子。一是,财神争霸都看到,很多大城市里,都有大批量的商业用房、厂房空置着,将这些房子改建为长租公寓,是多方共赢的事情,为什么不动起来?二是,集体建设用地建租赁房,已没有任何法律障碍,农民也可获得持续稳定的分红,为什么不能扩大规模?  有些房企已介入长租公寓领域,万科、龙湖的规模还比较大。房地产长效机制离不开租赁市场的发展,但长租房市场必须建立起一种可持续的商业模式,这需要更多的房企和机构参与,也需要政府部门付诸实际的支持与鼓励。

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2021年08月

政治局会议:防止以学区房等名义炒作房价

待一季度经济数据,当前经济恢复不均衡、基础不稳固。要用好稳增长压力较小的窗口期,推动经济稳中向好,凝神聚力深化供给侧结构性改革,打通国内大循环、国内国际双循环堵点,为“十四五”时期我国经济发展提供持续动力。会议要求,要坚持稳中求进工作总基调,准确把握新发展阶段,全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,着力推动高质量发展,慎终如始抓好疫情防控。要精准实施宏观政策,保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性,不急转弯,把握好时度效,固本培元,稳定预期,保持经济运行在合理区间,使经济在恢复中达到更高水平均衡。积极的财政政策要落实落细,兜牢基层“三保”底线,发挥对优化经济结构的撬动作用。稳健的货币政策要保持流动性合理充裕,强化对实体经济、重点领域、薄弱环节的支持。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。会议强调,要引领产业优化升级,强化国家战略科技力量,积极发展工业互联网,加快产业数字化。要有序推进碳达峰、碳中和工作,积极发展新能源。要促进国内需求加快恢复,促进制造业投资和民间投资尽快恢复,做好国家重大项目用地等要素保障,制定促进共同富裕行动纲要,以城乡居民收入普遍增长支撑内需持续扩大。要推进改革开放,深入实施国企改革三年行动方案,优化民营经济发展环境,加快建设各类高水平开放平台,推动共建“一带一路”高质量发展。要防范化解经济金融风险,建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制。要加强和改进平台经济监管,促进公平竞争。要保障和改善民生,强化就业优先政策,做好高校毕业生等重点群体就业,巩固拓展脱贫攻坚成果,在乡村振兴中持续改善脱贫人口生活,做好重要民生商品保供稳价。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。要坚持不懈抓好安全生产。要始终绷紧疫情防控这根弦,坚持外防输入、内防反弹,抓好疫苗接种,推进疫情国际联防联控。会议指出,第三次全国国土调查是近年来开展的一次重大国情国力调查,也是党和国家机构改革后统一开展的自然资源基础调查,对调查中反映出的问题,要高度重视、深入分析,采取有针对性措施切实加以解决。会议强调,要坚持最严格耕地保护制度,优化调整农村用地布局,确定各地耕地保有量和永久基本农田保护任务,规范耕地占补平衡,确保可以长期稳定利用的耕地总量不再减少。要压实地方各级党委和政府责任,实行党政同责,从严查处各类违法违规占用耕地或改变耕地用途行为,遏制耕地“非农化”、严格管控“非粮化”,对在耕地保护方面有令不行、有禁不止、失职渎职的,要严肃追究责任。要坚持系统观念,加强顶层规划,因地制宜,统筹生态建设。要坚持节约集约,合理确定新增建设用地规模,提高土地开发利用效率。要继续推动城乡存量建设用地开发利用,完善政府引导市场参与的城镇低效用地再开发政策体系。要强化土地使用标准和节约集约用地评价,大力推广节地模式。要加强调查成果共享应用,在此基础上做好国土空间规划,调整并进一步明确生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线。要深入开展资源国情宣传教育,推动全社会牢固树立资源节约利用意识。会议指出,组织严密是党的光荣传统和独特优势,制定出台《中国共产党组织工作条例》,对于坚持和加强党对组织工作的全面领导、深入贯彻新时代党的组织路线、推进组织工作制度化规范化科学化、全面提高组织工作质量,具有重要意义。会议强调,做好新时代组织工作,要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持组织路线为政治路线服务,把党的领导贯彻到组织工作各方面全过程。要加强党的组织体系建设,健全维护党的集中统一的组织制度,完善上下贯通、执行有力的组织体系,不断增强党的政治领导力、思想引领力、群众组织力、社会号召力。要贯彻党管干部原则,坚持好干部标准,坚持德才兼备、以德为先、五湖四海、任人唯贤,坚持正确选人用人导向,着力建设忠诚干净担当的高素质专业化干部队伍。要贯彻党管人才原则,构建科学规范、开放包容、运行高效的人才发展治理体系,努力建设一支矢志爱国奋斗、勇于创新创造的优秀人才队伍。各级党委(党组)要主动承担起抓好组织工作的领导责任,加强系统谋划、统筹协调、把关定向,不断提高强组织、抓班子、带队伍、育人才的能力,为组织工作创造良好条件、营造良好环境。会议还研究了其他事项。

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2021年08月

中华人民共和国乡村振兴促进法(全文)

全面进步、农民全面发展,加快农业农村现代化,全面建设社会主义现代化国家,制定本法。  第二条 全面实施乡村振兴战略,开展促进乡村产业振兴、人才振兴、文化振兴、生态振兴、组织振兴,推进城乡融合发展等活动,适用本法。  本法所称乡村,是指城市建成区以外具有自然、社会、经济特征和生产、生活、生态、文化等多重功能的地域综合体,包括乡镇和村庄等。  第三条 促进乡村振兴应当按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求,统筹推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设,充分发挥乡村在保障农产品供给和粮食安全、保护生态环境、传承发展中华民族优秀传统文化等方面的特有功能。  第四条 全面实施乡村振兴战略,应当坚持中国共产党的领导,贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,走中国特色社会主义乡村振兴道路,促进共同富裕,遵循以下原则:  (一)坚持农业农村优先发展,在干部配备上优先考虑,在要素配置上优先满足,在资金投入上优先保障,在公共服务上优先安排;  (二)坚持农民主体地位,充分尊重农民意愿,保障农民民主权利和其他合法权益,调动农民的积极性、主动性、创造性,维护农民根本利益;  (三)坚持人与自然和谐共生,统筹山水林田湖草沙系统治理,推动绿色发展,推进生态文明建设;  (四)坚持改革创新,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,推进农业供给侧结构性改革和高质量发展,不断解放和发展乡村社会生产力,激发农村发展活力;  (五)坚持因地制宜、规划先行、循序渐进,顺应村庄发展规律,根据乡村的历史文化、发展现状、区位条件、资源禀赋、产业基础分类推进。  第五条 国家巩固和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,发展壮大农村集体所有制经济。  第六条 国家建立健全城乡融合发展的体制机制和政策体系,推动城乡要素有序流动、平等交换和公共资源均衡配置,坚持以工补农、以城带乡,推动形成工农互促、城乡互补、协调发展、共同繁荣的新型工农城乡关系。  第七条 国家坚持以社会主义核心价值观为引领,大力弘扬民族精神和时代精神,加强乡村优秀传统文化保护和公共文化服务体系建设,繁荣发展乡村文化。  每年农历秋分日为中国农民丰收节。  第八条 国家实施以我为主、立足国内、确保产能、适度进口、科技支撑的粮食安全战略,坚持藏粮于地、藏粮于技,采取措施不断提高粮食综合生产能力,建设国家粮食安全产业带,完善粮食加工、流通、储备体系,确保谷物基本自给、口粮绝对安全,保障国家粮食安全。  国家完善粮食加工、储存、运输标准,提高粮食加工出品率和利用率,推动节粮减损。  第九条 国家建立健全中央统筹、省负总责、市县乡抓落实的乡村振兴工作机制。  各级人民政府应当将乡村振兴促进工作纳入国民经济和社会发展规划,并建立乡村振兴考核评价制度、工作年度报告制度和监督检查制度。  第十条 国务院农业农村主管部门负责全国乡村振兴促进工作的统筹协调、宏观指导和监督检查;国务院其他有关部门在各自职责范围内负责有关的乡村振兴促进工作。  县级以上地方人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内乡村振兴促进工作的统筹协调、指导和监督检查;县级以上地方人民政府其他有关部门在各自职责范围内负责有关的乡村振兴促进工作。  第十一条 各级人民政府及其有关部门应当采取多种形式,广泛宣传乡村振兴促进相关法律法规和政策,鼓励、支持人民团体、社会组织、企事业单位等社会各方面参与乡村振兴促进相关活动。  对在乡村振兴促进工作中作出显著成绩的单位和个人,按照国家有关规定给予表彰和奖励。  第二章 产业发展  第十二条 国家完善农村集体产权制度,增强农村集体所有制经济发展活力,促进集体资产保值增值,确保农民受益。  各级人民政府应当坚持以农民为主体,以乡村优势特色资源为依托,支持、促进农村一二三产业融合发展,推动建立现代农业产业体系、生产体系和经营体系,推进数字乡村建设,培育新产业、新业态、新模式和新型农业经营主体,促进小农户和现代农业发展有机衔接。  第十三条 国家采取措施优化农业生产力布局,推进农业结构调整,发展优势特色产业,保障粮食和重要农产品有效供给和质量安全,推动品种培优、品质提升、品牌打造和标准化生产,推动农业对外开放,提高农业质量、效益和竞争力。  国家实行重要农产品保障战略,分品种明确保障目标,构建科学合理、安全高效的重要农产品供给保障体系。  第十四条 国家建立农用地分类管理制度,严格保护耕地,严格控制农用地转为建设用地,严格控制耕地转为林地、园地等其他类型农用地。省、自治区、直辖市人民政府应当采取措施确保耕地总量不减少、质量有提高。  国家实行永久基本农田保护制度,建设粮食生产功能区、重要农产品生产保护区,建设并保护高标准农田。  地方各级人民政府应当推进农村土地整理和农用地科学安全利用,加强农田水利等基础设施建设,改善农业生产条件。  第十五条 国家加强农业种质资源保护利用和种质资源库建设,支持育种基础性、前沿性和应用技术研究,实施农作物和畜禽等良种培育、育种关键技术攻关,鼓励种业科技成果转化和优良品种推广,建立并实施种业国家安全审查机制,促进种业高质量发展。  第十六条 国家采取措施加强农业科技创新,培育创新主体,构建以企业为主体、产学研协同的创新机制,强化高等学校、科研机构、农业企业创新能力,建立创新平台,加强新品种、新技术、新装备、新产品研发,加强农业知识产权保护,推进生物种业、智慧农业、设施农业、农产品加工、绿色农业投入品等领域创新,建设现代农业产业技术体系,推动农业农村创新驱动发展。  国家健全农业科研项目评审、人才评价、成果产权保护制度,保障对农业科技基础性、公益性研究的投入,激发农业科技人员创新积极性。  第十七条 国家加强农业技术推广体系建设,促进建立有利于农业科技成果转化推广的激励机制和利益分享机制,鼓励企业、高等学校、职业学校、科研机构、科学技术社会团体、农民专业合作社、农业专业化社会化服务组织、农业科技人员等创新推广方式,开展农业技术推广服务。  第十八条 国家鼓励农业机械生产研发和推广应用,推进主要农作物生产全程机械化,提高设施农业、林草业、畜牧业、渔业和农产品初加工的装备水平,推动农机农艺融合、机械化信息化融合,促进机械化生产与农田建设相适应、服务模式与农业适度规模经营相适应。  国家鼓励农业信息化建设,加强农业信息监测预警和综合服务,推进农业生产经营信息化。  第十九条 各级人民政府应当发挥农村资源和生态优势,支持特色农业、休闲农业、现代农产品加工业、乡村手工业、绿色建材、红色旅游、乡村旅游、康养和乡村物流、电子商务等乡村产业的发展;引导新型经营主体通过特色化、专业化经营,合理配置生产要素,促进乡村产业深度融合;支持特色农产品优势区、现代农业产业园、农业科技园、农村创业园、休闲农业和乡村旅游重点村镇等的建设;统筹农产品生产地、集散地、销售地市场建设,加强农产品流通骨干网络和冷链物流体系建设;鼓励企业获得国际通行的农产品认证,增强乡村产业竞争力。  发展乡村产业应当符合国土空间规划和产业政策、环境保护的要求。  第二十条 各级人民政府应当完善扶持政策,加强指导服务,支持农民、返乡入乡人员在乡村创业创新,促进乡村产业发展和农民就业。  第二十一条 各级人民政府应当建立健全有利于农民收入稳定增长的机制,鼓励支持农民拓宽增收渠道,促进农民增加收入。  国家采取措施支持农村集体经济组织发展,为本集体成员提供生产生活服务,保障成员从集体经营收入中获得收益分配的权利。  国家支持农民专业合作社、家庭农场和涉农企业、电子商务企业、农业专业化社会化服务组织等以多种方式与农民建立紧密型利益联结机制,让农民共享全产业链增值收益。  第二十二条 各级人民政府应当加强国有农(林、牧、渔)场规划建设,推进国有农(林、牧、渔)场现代农业发展,鼓励国有农(林、牧、渔)场在农业农村现代化建设中发挥示范引领作用。  第二十三条 各级人民政府应当深化供销合作社综合改革,鼓励供销合作社加强与农民利益联结,完善市场运作机制,强化为农服务功能,发挥其为农服务综合性合作经济组织的作用。  第三章 人才支撑  第二十四条 国家健全乡村人才工作体制机制,采取措施鼓励和支持社会各方面提供教育培训、技术支持、创业指导等服务,培养本土人才,引导城市人才下乡,推动专业人才服务乡村,促进农业农村人才队伍建设。  第二十五条 各级人民政府应当加强农村教育工作统筹,持续改善农村学校办学条件,支持开展网络远程教育,提高农村基础教育质量,加大乡村教师培养力度,采取公费师范教育等方式吸引高等学校毕业生到乡村任教,对长期在乡村任教的教师在职称评定等方面给予优待,保障和改善乡村教师待遇,提高乡村教师学历水平、整体素质和乡村教育现代化水平。  各级人民政府应当采取措施加强乡村医疗卫生队伍建设,支持县乡村医疗卫生人员参加培训、进修,建立县乡村上下贯通的职业发展机制,对在乡村工作的医疗卫生人员实行优惠待遇,鼓励医学院校毕业生到乡村工作,支持医师到乡村医疗卫生机构执业、开办乡村诊所、普及医疗卫生知识,提高乡村医疗卫生服务能力。  各级人民政府应当采取措施培育农业科技人才、经营管理人才、法律服务人才、社会工作人才,加强乡村文化人才队伍建设,培育乡村文化骨干力量。  第二十六条 各级人民政府应当采取措施,加强职业教育和继续教育,组织开展农业技能培训、返乡创业就业培训和职业技能培训,培养有文化、懂技术、善经营、会管理的高素质农民和农村实用人才、创新创业带头人。  第二十七条 县级以上人民政府及其教育行政部门应当指导、支持高等学校、职业学校设置涉农相关专业,加大农村专业人才培养力度,鼓励高等学校、职业学校毕业生到农村就业创业。  第二十八条 国家鼓励城市人才向乡村流动,建立健全城乡、区域、校地之间人才培养合作与交流机制。  县级以上人民政府应当建立鼓励各类人才参与乡村建设的激励机制,搭建社会工作和乡村建设志愿服务平台,支持和引导各类人才通过多种方式服务乡村振兴。  乡镇人民政府和村民委员会、农村集体经济组织应当为返乡入乡人员和各类人才提供必要的生产生活服务。农村集体经济组织可以根据实际情况提供相关的福利待遇。  第四章 文化繁荣  第二十九条 各级人民政府应当组织开展新时代文明实践活动,加强农村精神文明建设,不断提高乡村社会文明程度。  第三十条 各级人民政府应当采取措施丰富农民文化体育生活,倡导科学健康的生产生活方式,发挥村规民约积极作用,普及科学知识,推进移风易俗,破除大操大办、铺张浪费等陈规陋习,提倡孝老爱亲、勤俭节约、诚实守信,促进男女平等,创建文明村镇、文明家庭,培育文明乡风、良好家风、淳朴民风,建设文明乡村。  第三十一条 各级人民政府应当健全完善乡村公共文化体育设施网络和服务运行机制,鼓励开展形式多样的农民群众性文化体育、节日民俗等活动,充分利用广播电视、视听网络和书籍报刊,拓展乡村文化服务渠道,提供便利可及的公共文化服务。  各级人民政府应当支持农业农村农民题材文艺创作,鼓励制作反映农民生产生活和乡村振兴实践的优秀文艺作品。  第三十二条 各级人民政府应当采取措施保护农业文化遗产和非物质文化遗产,挖掘优秀农业文化深厚内涵,弘扬红色文化,传承和发展优秀传统文化。  县级以上地方人民政府应当加强对历史文化名镇名村、传统村落和乡村风貌、少数民族特色村寨的保护,开展保护状况监测和评估,采取措施防御和减轻火灾、洪水、地震等灾害。  第三十三条 县级以上地方人民政府应当坚持规划引导、典型示范,有计划地建设特色鲜明、优势突出的农业文化展示区、文化产业特色村落,发展乡村特色文化体育产业,推动乡村地区传统工艺振兴,积极推动智慧广电乡村建设,活跃繁荣农村文化市场。  第五章 生态保护  第三十四条 国家健全重要生态系统保护制度和生态保护补偿机制,实施重要生态系统保护和修复工程,加强乡村生态保护和环境治理,绿化美化乡村环境,建设美丽乡村。  第三十五条 国家鼓励和支持农业生产者采用节水、节肥、节药、节能等先进的种植养殖技术,推动种养结合、农业资源综合开发,优先发展生态循环农业。  各级人民政府应当采取措施加强农业面源污染防治,推进农业投入品减量化、生产清洁化、废弃物资源化、产业模式生态化,引导全社会形成节约适度、绿色低碳、文明健康的生产生活和消费方式。  第三十六条 各级人民政府应当实施国土综合整治和生态修复,加强森林、草原、湿地等保护修复,开展荒漠化、石漠化、水土流失综合治理,改善乡村生态环境。  第三十七条 各级人民政府应当建立政府、村级组织、企业、农民等各方面参与的共建共管共享机制,综合整治农村水系,因地制宜推广卫生厕所和简便易行的垃圾分类,治理农村垃圾和污水,加强乡村无障碍设施建设,鼓励和支持使用清洁能源、可再生能源,持续改善农村人居环境。  第三十八条 国家建立健全农村住房建设质量安全管理制度和相关技术标准体系,建立农村低收入群体安全住房保障机制。建设农村住房应当避让灾害易发区域,符合抗震、防洪等基本安全要求。  县级以上地方人民政府应当加强农村住房建设管理和服务,强化新建农村住房规划管控,严格禁止违法占用耕地建房;鼓励农村住房设计体现地域、民族和乡土特色,鼓励农村住房建设采用新型建造技术和绿色建材,引导农民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。  第三十九条 国家对农业投入品实行严格管理,对剧毒、高毒、高残留的农药、兽药采取禁用限用措施。农产品生产经营者不得使用国家禁用的农药、兽药或者其他有毒有害物质,不得违反农产品质量安全标准和国家有关规定超剂量、超范围使用农药、兽药、肥料、饲料添加剂等农业投入品。  第四十条 国家实行耕地养护、修复、休耕和草原森林河流湖泊休养生息制度。县级以上人民政府及其有关部门依法划定江河湖海限捕、禁捕的时间和区域,并可以根据地下水超采情况,划定禁止、限制开采地下水区域。  禁止违法将污染环境、破坏生态的产业、企业向农村转移。禁止违法将城镇垃圾、工业固体废物、未经达标处理的城镇污水等向农业农村转移。禁止向农用地排放重金属或者其他有毒有害物质含量超标的污水、污泥,以及可能造成土壤污染的清淤底泥、尾矿、矿渣等;禁止将有毒有害废物用作肥料或者用于造田和土地复垦。  地方各级人民政府及其有关部门应当采取措施,推进废旧农膜和农药等农业投入品包装废弃物回收处理,推进农作物秸秆、畜禽粪污的资源化利用,严格控制河流湖库、近岸海域投饵网箱养殖。  第六章 组织建设  第四十一条 建立健全党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的现代乡村社会治理体制和自治、法治、德治相结合的乡村社会治理体系,建设充满活力、和谐有序的善治乡村。  地方各级人民政府应当加强乡镇人民政府社会管理和服务能力建设,把乡镇建成乡村治理中心、农村服务中心、乡村经济中心。  第四十二条 中国共产党农村基层组织,按照中国共产党章程和有关规定发挥全面领导作用。村民委员会、农村集体经济组织等应当在乡镇党委和村党组织的领导下,实行村民自治,发展集体所有制经济,维护农民合法权益,并应当接受村民监督。  第四十三条 国家建立健全农业农村工作干部队伍的培养、配备、使用、管理机制,选拔优秀干部充实到农业农村工作干部队伍,采取措施提高农业农村工作干部队伍的能力和水平,落实农村基层干部相关待遇保障,建设懂农业、爱农村、爱农民的农业农村工作干部队伍。  第四十四条 地方各级人民政府应当构建简约高效的基层管理体制,科学设置乡镇机构,加强乡村干部培训,健全农村基层服务体系,夯实乡村治理基础。  第四十五条 乡镇人民政府应当指导和支持农村基层群众性自治组织规范化、制度化建设,健全村民委员会民主决策机制和村务公开制度,增强村民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督能力。  第四十六条 各级人民政府应当引导和支持农村集体经济组织发挥依法管理集体资产、合理开发集体资源、服务集体成员等方面的作用,保障农村集体经济组织的独立运营。  县级以上地方人民政府应当支持发展农民专业合作社、家庭农场、农业企业等多种经营主体,健全农业农村社会化服务体系。  第四十七条 县级以上地方人民政府应当采取措施加强基层群团组织建设,支持、规范和引导农村社会组织发展,发挥基层群团组织、农村社会组织团结群众、联系群众、服务群众等方面的作用。  第四十八条 地方各级人民政府应当加强基层执法队伍建设,鼓励乡镇人民政府根据需要设立法律顾问和公职律师,鼓励有条件的地方在村民委员会建立公共法律服务工作室,深入开展法治宣传教育和人民调解工作,健全乡村矛盾纠纷调处化解机制,推进法治乡村建设。  第四十九条 地方各级人民政府应当健全农村社会治安防控体系,加强农村警务工作,推动平安乡村建设;健全农村公共安全体系,强化农村公共卫生、安全生产、防灾减灾救灾、应急救援、应急广播、食品、药品、交通、消防等安全管理责任。  第七章 城乡融合  第五十条 各级人民政府应当协同推进乡村振兴战略和新型城镇化战略的实施,整体筹划城镇和乡村发展,科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间,优化城乡产业发展、基础设施、公共服务设施等布局,逐步健全全民覆盖、普惠共享、城乡一体的基本公共服务体系,加快县域城乡融合发展,促进农业高质高效、乡村宜居宜业、农民富裕富足。  第五十一条 县级人民政府和乡镇人民政府应当优化本行政区域内乡村发展布局,按照尊重农民意愿、方便群众生产生活、保持乡村功能和特色的原则,因地制宜安排村庄布局,依法编制村庄规划,分类有序推进村庄建设,严格规范村庄撤并,严禁违背农民意愿、违反法定程序撤并村庄。  第五十二条 县级以上地方人民政府应当统筹规划、建设、管护城乡道路以及垃圾污水处理、供水供电供气、物流、客运、信息通信、广播电视、消防、防灾减灾等公共基础设施和新型基础设施,推动城乡基础设施互联互通,保障乡村发展能源需求,保障农村饮用水安全,满足农民生产生活需要。  第五十三条 国家发展农村社会事业,促进公共教育、医疗卫生、社会保障等资源向农村倾斜,提升乡村基本公共服务水平,推进城乡基本公共服务均等化。  国家健全乡村便民服务体系,提升乡村公共服务数字化智能化水平,支持完善村级综合服务设施和综合信息平台,培育服务机构和服务类社会组织,完善服务运行机制,促进公共服务与自我服务有效衔接,增强生产生活服务功能。  第五十四条 国家完善城乡统筹的社会保障制度,建立健全保障机制,支持乡村提高社会保障管理服务水平;建立健全城乡居民基本养老保险待遇确定和基础养老金标准正常调整机制,确保城乡居民基本养老保险待遇随经济社会发展逐步提高。  国家支持农民按照规定参加城乡居民基本养老保险、基本医疗保险,鼓励具备条件的灵活就业人员和农业产业化从业人员参加职工基本养老保险、职工基本医疗保险等社会保险。  国家推进城乡最低生活保障制度统筹发展,提高农村特困人员供养等社会救助水平,加强对农村留守儿童、妇女和老年人以及残疾人、困境儿童的关爱服务,支持发展农村普惠型养老服务和互助性养老。  第五十五条 国家推动形成平等竞争、规范有序、城乡统一的人力资源市场,健全城乡均等的公共就业创业服务制度。  县级以上地方人民政府应当采取措施促进在城镇稳定就业和生活的农民自愿有序进城落户,不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等作为农民进城落户的条件;推进取得居住证的农民及其随迁家属享受城镇基本公共服务。  国家鼓励社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目,鼓励城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老等,但不得破坏乡村生态环境,不得损害农村集体经济组织及其成员的合法权益。  第五十六条 县级以上人民政府应当采取措施促进城乡产业协同发展,在保障农民主体地位的基础上健全联农带农激励机制,实现乡村经济多元化和农业全产业链发展。  第五十七条 各级人民政府及其有关部门应当采取措施鼓励农民进城务工,全面落实城乡劳动者平等就业、同工同酬,依法保障农民工工资支付和社会保障权益。  第八章 扶持措施  第五十八条 国家建立健全农业支持保护体系和实施乡村振兴战略财政投入保障制度。县级以上人民政府应当优先保障用于乡村振兴的财政投入,确保投入力度不断增强、总量持续增加、与乡村振兴目标任务相适应。  省、自治区、直辖市人民政府可以依法发行政府债券,用于现代农业设施建设和乡村建设。  各级人民政府应当完善涉农资金统筹整合长效机制,强化财政资金监督管理,全面实施预算绩效管理,提高财政资金使用效益。  第五十九条 各级人民政府应当采取措施增强脱贫地区内生发展能力,建立农村低收入人口、欠发达地区帮扶长效机制,持续推进脱贫地区发展;建立健全易返贫致贫人口动态监测预警和帮扶机制,实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。  国家加大对革命老区、民族地区、边疆地区实施乡村振兴战略的支持力度。  第六十条 国家按照增加总量、优化存量、提高效能的原则,构建以高质量绿色发展为导向的新型农业补贴政策体系。  第六十一条 各级人民政府应当坚持取之于农、主要用之于农的原则,按照国家有关规定调整完善土地使用权出让收入使用范围,提高农业农村投入比例,重点用于高标准农田建设、农田水利建设、现代种业提升、农村供水保障、农村人居环境整治、农村土地综合整治、耕地及永久基本农田保护、村庄公共设施建设和管护、农村教育、农村文化和精神文明建设支出,以及与农业农村直接相关的山水林田湖草沙生态保护修复、以工代赈工程建设等。  第六十二条 县级以上人民政府设立的相关专项资金、基金应当按照规定加强对乡村振兴的支持。  国家支持以市场化方式设立乡村振兴基金,重点支持乡村产业发展和公共基础设施建设。  县级以上地方人民政府应当优化乡村营商环境,鼓励创新投融资方式,引导社会资本投向乡村。  第六十三条 国家综合运用财政、金融等政策措施,完善政府性融资担保机制,依法完善乡村资产抵押担保权能,改进、加强乡村振兴的金融支持和服务。  财政出资设立的农业信贷担保机构应当主要为从事农业生产和与农业生产直接相关的经营主体服务。  第六十四条 国家健全多层次资本市场,多渠道推动涉农企业股权融资,发展并规范债券市场,促进涉农企业利用多种方式融资;丰富农产品期货品种,发挥期货市场价格发现和风险分散功能。  第六十五条 国家建立健全多层次、广覆盖、可持续的农村金融服务体系,完善金融支持乡村振兴考核评估机制,促进农村普惠金融发展,鼓励金融机构依法将更多资源配置到乡村发展的重点领域和薄弱环节。  政策性金融机构应当在业务范围内为乡村振兴提供信贷支持和其他金融服务,加大对乡村振兴的支持力度。  商业银行应当结合自身职能定位和业务优势,创新金融产品和服务模式,扩大基础金融服务覆盖面,增加对农民和农业经营主体的信贷规模,为乡村振兴提供金融服务。  农村商业银行、农村合作银行、农村信用社等农村中小金融机构应当主要为本地农业农村农民服务,当年新增可贷资金主要用于当地农业农村发展。  第六十六条 国家建立健全多层次农业保险体系,完善政策性农业保险制度,鼓励商业性保险公司开展农业保险业务,支持农民和农业经营主体依法开展互助合作保险。  县级以上人民政府应当采取保费补贴等措施,支持保险机构适当增加保险品种,扩大农业保险覆盖面,促进农业保险发展。  第六十七条 县级以上地方人民政府应当推进节约集约用地,提高土地使用效率,依法采取措施盘活农村存量建设用地,激活农村土地资源,完善农村新增建设用地保障机制,满足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合理需求。  县级以上地方人民政府应当保障乡村产业用地,建设用地指标应当向乡村发展倾斜,县域内新增耕地指标应当优先用于折抵乡村产业发展所需建设用地指标,探索灵活多样的供地新方式。  经国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,优先用于发展集体所有制经济和乡村产业。  第九章 监督检查  第六十八条 国家实行乡村振兴战略实施目标责任制和考核评价制度。上级人民政府应当对下级人民政府实施乡村振兴战略的目标完成情况等进行考核,考核结果作为地方人民政府及其负责人综合考核评价的重要内容。  第六十九条 国务院和省、自治区、直辖市人民政府有关部门建立客观反映乡村振兴进展的指标和统计体系。县级以上地方人民政府应当对本行政区域内乡村振兴战略实施情况进行评估。  第七十条 县级以上各级人民政府应当向本级人民代表大会或者其常务委员会报告乡村振兴促进工作情况。乡镇人民政府应当向本级人民代表大会报告乡村振兴促进工作情况。  第七十一条 地方各级人民政府应当每年向上一级人民政府报告乡村振兴促进工作情况。  县级以上人民政府定期对下一级人民政府乡村振兴促进工作情况开展监督检查。  第七十二条 县级以上人民政府发展改革、财政、农业农村、审计等部门按照各自职责对农业农村投入优先保障机制落实情况、乡村振兴资金使用情况和绩效等实施监督。  第七十三条 各级人民政府及其有关部门在乡村振兴促进工作中不履行或者不正确履行职责的,依照法律法规和国家有关规定追究责任,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。  违反有关农产品质量安全、生态环境保护、土地管理等法律法规的,由有关主管部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  第十章 附  则  第七十四条 本法自2021年6月1日起施行。

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